以前、親から相続した家を売却した場合、どれぐらいの税金がかかるかとの相談があり、できれば少しの間その家に住んでから売却をすれば格段に税金が安くなりますよとアドバイスしましたが、マイホーム（自己の居住用の家屋と敷地）を売却したときには次のような税金の特例があります。
１．３,０００万円の特別控除の特例
マイホームを売ったときには、所有期間の長短に関係なく譲渡所得（売却益）から最高３,０００万円の特別控除を受けることができます。
ただし、この特別控除を受けるためには、次のような要件を満たしていなければなりません。
1）自分が住んでいるマイホームを売ること。
以前に住んでいたマイホームの場合には、住まなくなった日から３年目の年の１２月３１日までに売ること。
2）売手と買手の関係が、親子や夫婦や内縁関係にある人や生計を一にする親族など特別な間柄でないこと。
２．軽減税率の特例
マイホームを売って、次のような要件を満たしている場合には、通常の長期譲渡所得の税率よりも低い税率を適用できるという特例を受けることができます。
1）自分が住んでいるマイホームを売ること。
以前に住んでいたマイホームの場合には、住まなくなった日から３年目の年の１２月３１日までに売ること。
2）売手と買手の関係が、親子や夫婦や内縁関係にある人や生計を一にする親族など特別な間柄でないこと。
3）売った年の１月１日において、マイホームの所有期間が１０年を超えていること。
税率
６,０００万円以下の部分 ； １４％（所得税１０％＋住民税４％）
６,０００万円を超える部分 ； ２０％（所得税１５％＋住民税５％）
３,０００万円の特別控除の特例と軽減税率の特例は、重ねて受けることができます。
計算例）
１）２０年前に購入したマイホームの売却価額が１億５千万円で、減価償却後の取得価額と譲渡費用の合計額が５千万円だったとした場合
①特例を受けた場合
課税譲渡所得金額＝１億５千万円－５千万円－３千万円＝７千万円
所得税＝６,０００万円×１０％＋（７,０００万円－６,０００万円）×１５％＝７５０万円
住民税＝６,０００万円×４％＋（７,０００万円－６,０００万円）×５％＝２９０万円
合計 １,０４０万円
②特例を受けなかった場合
課税譲渡所得金額＝１億５千万円－５千万円＝１億円
所得税＝１億円×１５％＝１,５００万円
住民税＝１億円×５％＝ ５００万円
合計 ２,０００万円
２）４年前に購入したマイホームの売却価額が５千万円で、減価償却後の取得価額と譲渡費用の合計額が３千万円だったとした場合
①特例を受けた場合
課税譲渡所得金額＝５千万円－３千万円－３千万円＝０円
所得税＝０円
住民税＝０円
②特例を受けなかった場合
課税譲渡所得金額＝５千万円－３千万円＝２千万円
所得税＝２千万円×３０％＝６００万円
住民税＝２千万円×９％＝ １８０万円
合計 ７８０万円
○ 長期譲渡所得と短期譲渡所得における「取得日」
マイホームの特例などを受けられない場合には、一般に、不動産などの所有期間が５年超であれば長期譲渡所得として２０％、５年以下であれば短期譲渡所得として３９％の税金が課されることになります。
長期譲渡所得となるか短期譲渡所得となるかは、譲渡した年の１月１日時点における所有期間で判定されます。
なお、相続や贈与により取得した不動産については、その被相続人や贈与者の取得日が「取得日」となります。
例えば、親から相続した不動産を売却した場合には、売却した年の１月１日において被相続人である親がその不動産を取得した日から５年を超えていれば、長期譲渡所得となります。
にほんブログ村
